시민광장

제1강. 경매총론

제1장. 경매란 무엇인가?

제1절. 경매의 사전적 . 법률적 의의

경매란 넓은 의미로는 공개 경쟁매매를 통해 동산과 부동산을 사거나 파는 행위를 말하며, 좁은 의미로는 국가기관이 국민의 재산을 강제로 매각하는 행위를 말합니다.

부동산경매는 채권자가 소제기 법원(수소법원)에서 얻은 집행권원을 가지고 판결로 확정된 채권의 변제를 받기 위하여 채무자 소유 부동산 소재지 경매법원(집행법원)에 해당물건을 압류 신청하여(강제경매개시결정) 진행하는 강제경매와 담보물권을 설정한 채권자가 그 채권을 변제 받기 위하여 담보물권의 내재적인 권리인 ‘경매권’에 기하여 집행법원에 매각을 신청하여(임의경매개시결정) 진행하는 임의경매가 있으며, 기타 민. 상법상의 경매 중 부동산경매에서는 공유물분할을 위한 경매가 행해지고 있습니다.

구분

임의경매

강제경매

개념(경매신청자)

전세권, 질권, 유치권, 담보가등기 등 담보물권이 가지고 있는 경매권(자)에 의해 실행되는 경매

집행권원을 보유한 채권자가 그 권원에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 법원의 매각에 의해 금전채권의 만족을 얻는 강제집행의 방법

집행대상

담보권이 설정된 재산

(책임재산-물적책임)

집행가능한 모든 재산

(일반재산-인적책임)

신청시 구비서류

담보권을 증명하는 등기부등본

집행권원(이행판결문+집행문)+송달증명

경매 취하 가능시기

대금납부 전까지

낙찰 후에는 경락자의 동의를 받거나 채무부존재 확인의 소송 필요

경매에 대한 이의신청 사유

담보권부존재/경매절차상의 하자 사유를 소명하면 가능

경매절차상의 하자 사유로만 가능

공신력

집행력은 인정되나 원인무효. 부존재사유에 대한 공신력까지 인정되지는 않는다.

경매절차

동일(준용)

부동산경매는 임의경매이든 강제경매이든 채무자 및 소유자의 의사에 의한 매매가 아니라 채권자의 의사와 신청에 의한 집행법원의 강제매각 절차라는 점에서 공권적 성격(민사집행의 공신력)이 부여되기도 하고, 일반매매와는 달리 물건의 하자에 대한 담보책임이 적용되지 않는 등 일반매매와는 다른 점이 있으나, 판례는 ‘경매도 사매매의 일종’으로 보고 있으므로 부동산경매도 매매에 관한 민법상의 법률(담보책임, 부당이득 규정, 무효, 취소, 계약해제 등)이 적용됩니다.

▶ 매매와 경매의 비교

매매

경매

기본법

민법/상법

민사집행법

면적의 상이

민법제574조 적용

민법제574조 적용배제

이중매매 등 반사회질서 위배

민법제103조 적용

민법 제103조 적용

하자담보책임

민법제580조 적용

민법제580조 배제

물권변동의 효력

소유권이전등기를 완료한 때

잔금납부시

토지거래허가

필요

불요

권리의 하자

민법 제572조 적용

민법제578조 적용

학교부지 등

기본재산 매매금지

경매금지

취소사유

원상회복

경매의 공신적 효과 인정

▷ 경매를 수량지정 매매로 볼 수 있는가?

일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것이고, 그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 삼았다 하여도 이는 당해 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 민법 제574조 소정의 '수량을 지정한 매매'라고 할 수 없습니다.

원심은, 대구지방법원 2000타경11683호 부동산임의경매절차에서 이 사건 대지의 가격에 관하여 감정인이 평당단가를 산정하여 해당 평수를 곱한 가격을 최저낙찰가격으로 정하였고, 원고도 경매법원이 공고한 평수를 중요한 기준으로 삼아 경매에 참가하여 이 사건 대지 및 건물을 낙찰 받았으므로 위 경매는 그 성격상 수량을 지정한 매매에 해당하나, 그 경매목적물 중 이 사건 대지의 실측면적이 등기부상 표시면적인 327㎡보다 49.587㎡ 부족하므로 경매채권자인 피고는 원고에게 민법 제578조, 제574조에 따라 배당받은 금원 중 일부를 반환할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 위 법리와 같은 취지에서 이를 배척하고 있는바, 그와 같은 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 기록에 비추어 살펴보아도 이를 수량지정 매매로 볼 특별한 사정을 찾아볼 수 없습니다. (대법원 2002다65189 판결【손해배상(기)】)

【해설】

일반매매에서는 단위면적당 매매가격에 조응하여 매수인이 대금을 지불하게 되지만, 경매에서의 낙찰매수인은 경매 감정가 결정을 위한 방편으로 결정된 전체면적에 대응한 단위면적의 가격과 조응한 낙찰가격을 결정하는 것이 아니라 물건전체의 가치평가에 기초한 임의적인 입찰가격에 의하여 가격결정을 하게 되므로 경매에서는 수량지정 매매에 관한 규정이 적용되지 않는다.

▷ 이중매매의 매수인이 매도인에 대한 가장채권으로 강제경매를 신청, 그 절차에서 소유권을 경락취득한 경우, 동 소유권취득의 효력유무

이중매매의 매수인이 매도인과 직접 매매계약을 체결하는 대신에 매도인이 채무를 부담하고 있는 것처럼 거짓으로 꾸며 가장채권에 기한 채무명의를 만들고 그에 따른 강제경매절차에서 매수인이 경락취득하는 방법을 취한 경우, 이는 이중매매의 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 반사회적 법률행위로서 민법 제103조에 의하여 무효라 할 것이고 이는 무효의 채무명의에 기한 집행의 효과도 유효하다는 논리와 모순되는 것은 아니다. (85다카1580 판결【소유권이전등기말소등】)

【해설】

일반적으로 매매계약의 경우 계약체결 단계에서는 해약금으로서의 계약금에 대한 포기 또는 배액 배상으로 상호 계약해제를 할 수 있으므로 계약체결 단계에서 매도인이 다른 매수인에게 이중으로 매매계약을 체결하였다고 하더라도 그 제2계약 또한 유효하게 성립하게 되는데, 중도금의 지급 등으로 이행의 단계에 들어 선 경우에 어느 일방이 자유롭게 해약할 수 없게 되고(합의해제는 가능함), 이 단계에서 이중매매가 있고 제2매수인이 먼저 등기를 이전하게 되면 부동산물권변동의 효력이 생기게 되어 제1매수인은 채권적 청구권인 등기청구권 또는 손해배상청구권(채무불이행을 원인으로)만 남게 됩니다.

등기청구권은 채권적 청구권이므로 제2매수인의 소유권취득에 대항할 수 없어 이행불능에 빠지게 되고 결국 제1매수인은 매도인에 대하여 채무불이행을 원인으로 한 계약해제권 행사와 함께 손해배상청구를 하여 계약금 배액상환을 받는 등으로 권리를 보전할 수밖에 없습니다.

그러나 제2매수인이 이중매매에(배임행위) 적극가담하여 제2매매가 이루어진 경우에는 민법 제103조 반사회적 법률행위에 해당하여 무효가 되므로 제1매수인은 이를 증명하여 매도인에 대하여 등기청구권을 행사하여 소유권을 취득할 수 있습니다.

▷ 무효인 채무명의(집행권원)에 기한 집행의 효과는?

가집행선고부판결을 채무명의(집행권원)로 하여 채무자 소유 부동산에 대하여 강제경매를 신청한 채권자가 스스로 경락인이 되어 경락허가결정이 확정된 다음 경락대금지급에 있어서는 채무명의가 된 가집행선고부판결에서 표시된 채권을 자동채권으로 하여 경락대금 지급채무와 상계신청을 한 결과 민사소송법 제660조 제2항 소정의 이의가 없어 경락대금납부기일에 그 상계의 효력이 발생하고 경락인이 경매부동산의 소유권을 취득하였다면 위 가집행선고부판결의 집행력이 상계 당시 적법한 절차에 의하여 저지되지 아니한 이상, 위 상계는 채권자가 실제로 경락대금을 납부한 다음 배당기일에 자기의 채권액을 배당받는 경우와 마찬가지의 효력을 발생한다고 할 것이고, 따라서 그 이후에 위 가집행선고부판결이 상소심에서 취소되어 위 상계에 있어서의 자동채권의 존재가 부정되었다 할지라도 위 상계를 비롯하여 이미 완료된 강제경매절차의 효력에는 아무런 영향을 미치지 아니합니다. (90다16177【소유권이전등기말소】)

【해설】

일정한 채권의 존재를 채무자에 대하여 재판상 청구(소송)하여 1심 판결에서 승소하게 되면 보통의 청구취지에서 병기된 ‘가집행할 수 있다!’는 가집행선고부판결을 받게 되고, 피고의 항소에도 불구하고 이러한 가집행선고부판결에 기하여 채권자는 강제경매를 신청하여 조속한 채권회수를 실현하게 되는데, 항소심 판결 전에 경매절차가 매각절차에 이르러 낙찰자가 잔금을 치르게 된 시점에 소유권을 취득한 후 항소심판결이 원고패소로 (1심판결 취소) 확정되더라도 이미 진행된 강제경매 절차는 ‘정당한 집행권원에 기한 집행력의 실현으로’ 유효하다고 인정하는 것이 민사집행의 공신력입니다.

다만 낙찰자가 잔금을 납부하기 전 2심판결이 확정(사실심 변론종결일 기준) 된 후에 낙찰자가 잔금을 납부하였다면 확정판결의 기판력에 의해 구속을 받게 되는 지위에 놓이므로(사실심 변론종결 이후의 승계인에 해당) 낙찰자는 등기 여부에 상관없이 소유권을 취득하지 못합니다.

이 경우에 낙찰자는 채무자 또는 채권자에 대하여 민법상 담보책임(민법제578조)을 물어 납부한 경락대금 또는 배당대금을 반환 받을 수 있습니다.

▷ 학교부지에 대한 경매는 가능한가?

사립학교법(본 조 제2항, 본법시행령 제12조)에서 규정하고 있는 사립학교의 교육에 직접 사용하는 교지, 교사 등 재산의 매도금지는 비단 그것이 매매계약의 목적물이 될 수 없다는 데에 그치는 것이 아니고 매매로 인한 소유권이전 가능성을 전부 배제하자는 것으로서 강제경매절차에 의한 매도금지도 포함합니다. (72마330 결정【경매신청기각결정에대한재항고】)

【해설】

공공의 교육사업을 보호하기 위한 특혜적 조치이나, 우리나라의 사학재단(또는 장학재단)의 경우 이를 악용하는 사례가 많아 법 개정이 필요하다고 판단됩니다.

제2절. 투자 및 부동산시장으로서의 경매

부동산은 주식, 채권과 함께 대표적인 투자자산입니다.

투자는 ‘정보’가 생명이고 ‘정보분석력’이 투자의 승패를 좌우한다고 해도 과언이 아닙니다.

주식은 일반인(개미투자자)이 웬만한 정보 분석력에 이르지 않는 한 투기장 내지 도박장에 들어간 것처럼 100에 90 이상 수익을 내기 어렵고 어렵게 모은 재산을 탕진하기 일쑤입니다.

채권은 일반인이 적은 돈으로 쉽게 진입하기 어려운 기관투자 내지 국가적 투자상품에 해당합니다.

저축은행이 간혹 일반인에게 고이자를 미끼로 파는 ‘후순위채권’은 그야말로 담보가 없는 채권 중에서도 후순위에 해당하는 채권이므로 해당 기업의 부도나 파산, 법정관리에 들어가게 되면 99.99% 한 푼도 건질 수 없는 위험자산에 해당합니다.

▶ 부동산은 가장 안전한 투자자산

반면 부동산은 일반서민에게 있어 자산의 70~90%를 차지하는 중요자산이고, 가치보전의 기능이 가장 우수한 안전자산에 해당합니다.

부동산투자에서 투자손해를 보는 경우는 기획부동산의 ‘사기매매’가 대표적이고, 프리미엄을 주고 고가의 분양권을 매입한 후 부동산 하락기를 맞아 프리미엄을 포함한 계약금마저 날리고 정리매매를 하는 경우에 가장 큰 손실을 보는 경우가 있습니다.

이런 경우가 아니면 일반적인 중개시장에서 경기활황기에 정점에서 매수한 부동산이라 하더라도 평균 10%~20% 정도의 투자손실에 그치고, 그나마 하락장의 마감과 함께 다시 오는 상승장까지 견딜 수만 있다면(경매 등의 사정으로 매각 당하거나 과도한 레버리지(담보대출)로 이자부담 내지 상환부담을 견딜 수 없어 매매할 수밖에 없는 상황에 직면하지만 않는다면) 투자손실을 만회할 기회를 쉽게 잡을 수 있습니다.

그러므로 부동산은 일반인에게 가장 안전하고 중심적인 자산투자 수단으로 자리매김 하고 있습니다.

▶ 경매시장은 부동산도매시장

부동산시장은 신. 구에 따라 신축(분양)시장과 중고(중개, 경매)시장으로 나눌 수 있고, 소매시장(신축분양, 중개시장)과 도매시장(경매시장)으로 나눌 수도 있습니다.

경매시장은 부동산시장에서 이미 건설된 부동산물건에 대한 강제매각 절차로서 집행법원에 의한 대량매각, 입찰자에 의한 공개경쟁입찰 방식으로 원하는 부동산을 싸게 매각 받을 수 있는 유일한 ‘부동산도매시장’입니다.

그러므로 부동산투자자는 소매업자로서 도매시장에서 싸게 사서 소매시장에 다시 물건을 방매하여 차익을 실현함으로써 투자수익을 올릴 수 있는 것입니다.

경매시장은 부동산시장이 대량공급의 지속으로 인한 주택 및 상가 등의 공급과잉 및 인구증가 추세의 정체 또는 감소 등으로 인하여 ‘부동산신화’의 상실(부동산은 사면 언젠가는 오른다는)이 점차 대세로 굳혀지고 있는 지금, 일반인의 관심이 지속적으로 증가하고 있는 상황입니다.

제2장. 경매의 3원칙

경매의 3원칙이라 함은 경매투자의 3원칙, 경매분석의3원칙, 경매실무의 3원칙을 말하는 것입니다.

경매의 3원칙은 다시 세 가지 하위원칙으로 구분할 수 있으므로 우리는 이를 편의상

<3-3-3 투자기법> 이라고 부릅시다.

투자의 3원칙은 가치분석과 보다 밀접한 관련을 가지고 있고, 경매분석 3원칙 중 권리분석은 곧 배당분석이라고 할 만큼 밀접한 관련이 있습니다.

명도의 난이도는 곧 환가 및 회수의 위험성에 닿아 있으며, 경매위험성 중의 하나를 이루고 있습니다.

권리분석에서 인수권리에 대한 분석실패는 경매위험성 그 자체이자 가치분석 실패의 한 측면을 이루게 됩니다.

가치분석 중 미래가치분석의 기본요소인 경기분석은 환가 및 회수의 용이성과 밀접하게 연관이 되고, 결국 <쌀 때 싼 물건을 사서 비쌀 때 비싸게 판다!>는 투자의 일반원칙을 구현하기 위한 방편의 일환입니다.

이렇게 상호 밀접하게 연관된 경매투자의 한 측면이므로 이를 절대화 시키지 말고 종합적으로 분석하고 사고하는 습관을 길러나가시기 바랍니다.

제1절. 경매투자의 3원칙

1. 현재가치 투자의 원칙

현재가치투자의 원칙은 다른 말로 표현하면 수익률 무한대의 원칙 또는 전세가투자의 원칙이라고 말할 수 있습니다.

모든 투자에서(주식, 채권, 현물, 부동산 등) 고수들은 '레버리지'를 활용합니다. 투자의 귀재 워렌버핏도 레버지리지를 활용하기 위해 보험회사를 인수해서 풍부한 자금(거의 무이자에 가깝다)을 기업인수나 주식투자에 이용, 수조달러를 벌여 들였습니다.

우리가 잘 알고 있는 '주식'이란 것도 알고 보면 무이자로 남의 돈을 활용하기 위한 기법으로서 만들어진 제도입니다.

요즈음 과잉진입으로 인해 문제가 되고 있는 '상조회사'도 알고 보면 레버리지 활용기법을 적용한 사업 중의 하나입니다.

그렇다면 경매투자에서 레버리지를 어떻게 활용할 것인가?

보통의 경우 경락잔금대출을 활용하고 있습니다.

경락잔금 대출에 따른 이자비용에 비해 낙찰물건에서 나오는 수익(월세)이 많은 경우, 저금리기조 하에서 활용하는 것도 좋을 것입니다.

일반적으로 경매에서 경락잔금 대출은 아파트>주택>상가>토지 순으로 대출비율이 높고 대출이율이 쌉니다.

그러므로 아파트경매에서는 적극적으로 금융레버리지를 활용할 수 있고, 특히 대세 상승기의 초입에 있는 경우에는 레버리지가 큰 수익의 원천으로 기여하게 됩니다.

하지만 경매를 장기적으로 꾸준히 해 나가려면 금융이자가 쌓이는 투자방식은 대세하락기나 금융위기 등에 노출될 경우 자칫 유동성 위기에 빠져 기업의 부도위기와 마찬가지로 개인유동성 위기에 따른 부도위험에 노출될 수 있습니다.

그러므로 저는 남의 돈을 무이자로 활용하면서도 일정한 양의 투자부동산을 늘릴 수 있는 기법을 추천합니다. 전세가로 낙찰 받아 전세를 놓아라!

어떤 경매물건이든 전세가로 낙찰 받는다면 투입자금을 전액 회수할 수 있습니다.

그렇게 하면,

레버리지 활용율은 100%가 되고 해당물건에 대한 수익률은 무한대가 됩니다.

해당물건의 전. 월세(예상) 가격을 기준으로 낙찰시점과 입찰가격을 분석하는 것을 현재가치분석이라고 합니다.

주택의 경우 전세가로 낙찰 받게 되면 투입자금을 모두 회수하여 재투자에 활용할 수 있고, 상가나 오피스텔 등 수익형부동산의 경우에 월12%(전세보증금의 월세 환산)의 안정적인 수익을 낳는 부동산이 됩니다.

2. 미래가치 투자의 원칙

미래가치 투자의 원칙은 개발축 투자의 원칙과 경기분석의 원칙으로 이루어집니다.

(1) 개발축 투자의 원칙

부동산의 미래가치는 먼저 개발계획에 좌우됩니다.

수많은 개발계획이 수립되어 있거나 개발 진행 중이므로 우리는 경매물건의 가치를 분석하면서 해당물건을 둘러싸고 있는 개발환경을 먼저 분석하게 됩니다.

개발계획 중 적어도 20~30만평 이상의 클러스터형 개발단위를 편의상 ‘개발축’으로 명명하고, 이러한 개발축과 해당물건과의 상호관계, 영향성 평가를 실행하는 것을 미래가치분석이라고 합니다.

그러므로 미래가치분석은 일반적으로 가격의 양으로 표시되는 것이 아니라 개발축이 해당물건에 미치는 영향력, 밀접도의 정도로 표시됩니다.

그러나 굳이 양으로 표시한다면 기존에 존재하는 유사 개발축의 동종유사입지물건의 현재가치분석을 통해서 비교가격을 유추해 볼 수도 있을 것입니다.

부동산의 가치는 그 부동산의 이웃의 가치다!

(2) 경기분석의 원칙

미래가치를 결정하는 또 하나의 요소는 현재경기에 대응하는 미래의 경기변동 추세입니다.

투자부동산으로서 좋은 부동산은 무엇보다 장래 상승여력이 충분한 부동산이며, 이는 경매투자 시점 현재 부동산경기가 어디쯤 와 있는지, 향후 경기가 어디로 향할 것인지에 대한 경기분석이 선행되어야 판단할 수 있습니다.

주식투자에서도 <무릎에서 사서 어깨에서 팔아라!>고 하는 격언이 있듯이 부동산도 무릎에 해당하는 대세 상승기의 초입을 읽어내어 매수하고 어깨에 해당하는 활황기에 매도하는 방식이 주요한 투자기법으로 활용됩니다.

문제는 현재 부동산경기가 어디쯤 와 있는지를 판단하는 것입니다.

● 부동산 10년 주기설과 부동산시장의 변동

일반경기변동이론에서는 키친순환은 통화공급이나 이자율의 변동 등으로 일어나는 3~4년 주기의 경기순환을, 쥬글라순환은 기업의 설비투자의 변동으로 일어나는 약10년 주기의 설비투자순환을, 쿠츠네츠 순환은 건축활동을 통해서 일어나는 경기순환으로 약20년의 주기를 가진 건축순환을, 콘트라티에프 순환은 기술혁신이나 신자원의 개발 등으로 일어나는 50년 장기경기변동주기를 설명하는 대표적 경기변동 주기이론입니다.

이는 통계학 및 경험치를 계량화해서 얻은 데이터를 이론화 하는 것으로 반드시 그렇게 된다는 과학성은 엄격하게 적용할 수 없는 일종의 추세분석이론입니다.

부동산 경기변동에서 변동을 좌우하는 기본적인 시장은(우리나의 경우) 아파트시장이며, 아파트시장의 경기변동의 기본요인은 수요공급의 추세입니다.

그런데 부동산경기변동의 기본시장인 아파트시장은 쿠츠네츠 순환(20년 주기)보다 쥬글라순환(10년 주기)에 가깝습니다.

이는 아파트 공급시장 참여자들이 부동산 경기 상승기 초입에서 의사결정을 하고 분양-건설-입주에까지 이르는 기간이 대략3-5년 걸리게 되고, 입주시점에는 대량으로 기존 아파트(중고 아파트)가 매매시장에 등장함으로써 신규 미분양, 준공미분양 아파트와 함께 공급과잉을 유발시켜 가격하락을 초래함으로써 부동산경기를 하락시장으로 추세변동하게끔 강제하게 됩니다.

이러한 아파트공급이 무정부적인 공급량의 증가로 분양시장에서 미분양의 발생과 적체가 시작되는 시점부터 공급을 중단하기 시작하는 과정을 반복적으로 거치게 되는데 이런 주기가 10년에 근접하게 되므로 그간 아파트 상승하락 주기를 통계적. 추세적으로 분석해보면 10년 주기설이 보다 타당한 주기설이라고 볼 것입니다.

● 2010년 이후 부동산 시장현황

○ 수도권시장과 지방시장의 괴리현상은 왜?

1) 98년 초 IMF사태 후 99년 하반기부터 부동산시장 상승국면 재진입

99~2005년(약5년) : 대세상승기 이후 꺾이는 시점에 지방시장은 하락(및 신규공급 중단)한 반면, 수도권은 정치적. 경제적 여론주도세력(이른바 강남 부동산 투기자본 그룹 및 메이저언론)의 여론몰이 및 권력교체로 인한 부동산 유동자금의 시장이탈이 저지되어 2008년 하반기까지 지속되어 온 결과

2) 반면 부산 등을 비롯한 지방시장의 경우 2005년부터 부동산시장은 침체기로 접어들어 신규공급이 거의 전무한 상태로 2009년 하반기까지 지속되다가 2009년 하반기부터 수도권 전세시장의 상승과 맞물려 전세가 상승이 매매가 상승을 부추기는 이른바 대세상승기로 진입한 상황

● 부동산의 상승 메카니즘(경험론, 일반론)

부동산시장은 상승국면에서

첫째. 중심에서 주변으로 확산되고,

둘째. 단기투자물건 및 생존형부동산에서 중장기투자물건 및 생활형부동산. 성공(독점)형 부동산으로 확산됩니다.

- 부동산 시장의 상승흐름도 -

생존형

생활형

성공(독점)형

투자기간

단기투자

중기투자

장기투자

물건종류

아파트, 주택

상가, 오피스텔

토지

수요

대수요

중수요

소수요

1) 아파트시장 -> 주택/연립/빌라/오피스텔시장 -> 상가시장 -> 토지시장

2) 서울강남권 -> 5대신도시/목동/용산 -> 강북권/수도권 -> 지방대도시

3) 부산해운대권 -> 연산. 거제. 동래권 -> 기타부산권 -> 인접시

4) 단기(대수요) -> 중기(중수요) -> 장기(소수요)

5) 중심 -> 주변

3. 투자의 일반원칙

주식이든 채권이든 부동산이든 투자상품은 쌀 때(경기적 측면) 싼 물건(저평가)을 사 두었다가 비쌀 때(경기적 측면) 비싸게(미래가치투자의 원칙) 파는 것입니다.

쌀 때 사서 비살 때 팔아라!

경기변동을 무시하고 투자물건을 고를 때 기본원칙은 내재가치투자의 원칙을 견지하는 것입니다.

내재가치 투자의 원칙은 주식에서는 내재가치가 저평가 되어 있는 물건, 경매에서는 권리분석이 까다로운 물건이나 명도의 난이도가 있는 물건을 자기만의 노하우로 풀어 낼 수 있는 능력을 가질 때 실현할 수 있는 고도의 투자기법이므로 숙련된 노하우를 필요로 합니다.

그러므로 내재가치 투자의 원칙은 경매의 3원칙 모두를 충족시킬 수 있는 능력의 겸비가 필요하고, 현재가치투자와 미래가치 투자의 원칙이 포함된 투자기법입니다.

제2절. 경매분석의 3원칙

1. 권리분석

권리분석은 경매절차를 규정하고 있는 민사집행법상의 제 권리규정과 법률관계에 기한 절차적 권리분석과 민법 및 민사특별법 상의 실체법상 권리에 의한 실체적 권리분석으로 이루어집니다.

(1) 절차적 권리분석

민사집행법상의 절차적 권리에 관련된 권리분석과 민사집행법제 91조 규정에 의한 소멸기준권리에 의한 낙찰 부동산에 대한 기존 채권이나 물권의 인수와 소멸 여부를 분석하는 것을 말합니다.

▸ 말소기준권리 또는 소멸기준권리

경매정보지를 보면 흔히 <말소기준권리>라는 개념이 등장합니다. 이는 민사집행법 제91조를 근거로 강학상(경매강의상) 만들어 낸 개념으로 권리의 인수/소멸의 기준이 됩니다.

그러므로 경매초보자들에게 가장 중요한 개념으로 이를 무시하고 낙찰을 받게 되면 불의타(사실상 무개념 투자에 해당)를 맞아서 손해를 보게 되는데, 경매시장에서는 의외로 혼자 맹목적인 투자에 나선 사람들에 의해 자주 발생되는 흔한 현상입니다.

▸ 절차적 권리로서의 배당요구 및 권리신고

주택임대차보호법상 임차인은 특별법에 의해 주민등록과 전입에 의한 대항력을 확보하였을 때, 확정일자에 의해 우선변제권을 확보하였을 때, 소액 보증금에 해당되는 경우 경매절차에서 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 <배당요구종기>까지 절차법상의 권리신고 및 배당요구를 하였을 경우에만 배당절차에 참여할 수 있으므로 이러한 권리신고 여부에 대한 분석을 게을리 하게 되면 낙찰자가 <불의타>에 빠질 수 있습니다.

(2) 실체적 권리분석

▶ 실체적 권리분석과 경매의 위험성, 명도의 난이도 및 회수의 용이성 분석의 관계

민법상의 실체적 제 권리가 경매절차와 관련되어 형성되는 우열적인 권리분석 및 소유권 취득 후의 경매의 위험성, 명도의 난이도 및 회수의 용이성 분석을 좌우하는 제 권리의 분석을 말합니다.

▸ 경매절차와 유치권

유치권은 경매절차 상으로는 유치권을 주장하는 자의 유치권신고절차와 채권자의 유치권배제신청절차만이 존재할 뿐 이러한 권리의 성립여부, 배제여부를 가릴 절차가 마련되어 있지 않습니다.

그러므로 입찰자는 민법상의 유치권의 성립요건과 임장활동 및 선 협상을 통한 유치권의 배제여부, 협상가능여부 등을 분석하여 입찰여부와 입찰가격결정을 하여야 합니다.

▸ 경매절차와 법정지상권

법정지상권 성립여지 있는 물건 또한 경매절차에서는 성립/불성립을 다툴 절차가 부존재 하므로, 민법상의 법정지상권 성립요건과 판례학습을 통하여 해당물건에 대한 성립여부와 명도의 난이도, 임장활동을 통한 협상의 여지 등을 사전에 치밀하게 분석해야 합니다.

또한 <말소기준권리>가 강학상 개념일 뿐 법률 규정에 의한 개념이 아니므로 민사집행법 제91조에 규정되어 있지 않는 제 권리의 인수/소멸 여부는 실체법상 권리의 우열관계를 분석해야만 판단할 수 있는 고난이도의 의사결정 문제입니다.

2. 가치분석

가치분석은 한마디로 경매투자 3원칙 분석이라고 할 수 있습니다.

현재가치는 해당물건의 낙찰시점의 전. 월세 가격을 기본으로 하며, 이는 투자금액의 회수율을 결정하는 기본 요소에 해당합니다.

미래가치는 해당물건의 향후 일정한 시점에서의 예상 매매가격이며, 이는 투자수익을 결정하는 기본요소에 해당합니다.

경기분석은 입찰 현재 시점의 입찰여부 및 입찰가격 결정을 위하여 해당물건과 해당지역의 부동산 경기변동의 추세가 어떠한가를 결정하는 것이며 매수타이밍과 향후 매도타이밍을 결정하는 기본요소에 해당합니다.

3. 배당분석

배당분석은 민사집행법상 권리분석과 민법상의 권리분석을 종합하여 최종적으로 해당물건을 매개로 형성된 모든 채권자들 사이의 권리의 우열관계를 순서로 확정함으로써 비로소 분석을 할 수 있는 일종의 권리분석의 총화입니다.

그러므로 경매절차상의 배당은 <순위배당>이 원칙입니다.

배당분석은 낙찰자가 인수하는 권리가 있을 경우에 그 인수금액을 확정하기 위함이며, 부수적으로 대항력 없는 임차인 등에 대한 명도의 난이도를 살펴보기 위한 목적이 있습니다.

0순위 경매비용

절대적으로 배당 0순위입니다.

1순위 최우선변제권

다음으로 최우선배당순위는 특별법에 의한 <최우선변제권>에 기한 배당으로서, 주택. 상가 임대차보호법상의 소액임차보증금과 근로기준법상의 임금채권 중 최우선변제 임금채권(최종 3개월분의 임금, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금)이 이에 해당하는 권리입니다.

다만 이러한 최우선배당권리도 배당요구 종기까지 권리신고 및 배당요구(혹은 가압류, 임차권등기 등으로 공시)하여야만 합니다.

▸ 소액임차보증금 기준일

주택. 상가 임대차보호법상의 최우선변제권의 배당 여부를 판단하는 기준을 <소액임차보증금 기준일>이라 하고, 이 개념 또한 강학상의 개념에 해당합니다.

우선순위로 설정된 물권인 근저당권 보다 후순위채권인 임차인에게 적용되는 법리이므로 피해를 입을 당사자인 우선변제권을 확보한< 담보물권>자의 담보물권 설정일이 기준일이 됩니다.

2순위 당해세

경매비용과 최우선배당 다음은 <당해세>입니다.

당해세란 대상 부동산 자체에 대하여 부과된 조세와 가산금을 말하며, 이는 담보물권의 성립시기와 관계없이 저당권, 전세권의 피담보채권에 대하여 절대적으로 우선합니다(당해세 우선원칙 조세간 압류선착주의).

3순위 우선변제권

다음은 우선변제권에 기한 <순위배당>입니다.

등기상 동구에서의 권리는 순위번호가 이를 표시하고, 별구끼리는 접수번호가 이들 순위를 나타냅니다(동순별접).

담보물권과 조세간에는 담보물권 설정일과 조세의 법정기일의 순위에 따라 우선순위가 결정됩니다.

일반채권끼리는 <안분평등배당>을 합니다.

▷ 안분흡수배당

일반채권인 가압류가 우선변제권이 있는 담보물권보다 앞서 등기된 경우에 가압류의 처분금지적 효력에 담보물권이 대항 할 수 없고, 가압류 또한 일반채권이므로 우선변제권을 주장할 수 없는 관계로 인하여 특수한 배당관계인 <안분흡수배당>관계가 등장하기도 합니다.

▷ 순환배당과 압류선착주의

또한 공공의 채권(조세) 사이에 물고 물리는 순위관계로 인하여 간혹 <순환배당>관계가 등장하기도 합니다.

조세는 원칙적으로 동 순위로 그 사이에는 우선관계가 없으나 1개 부동산에 대하여 체납처분의 일환으로 압류가 행하여졌을 때 그 압류에 관계되는 조세는 국세나 지방세를 막론하고 교부청구 한 다른 조세보다 우선하게 되고 이는 선행압류 조세와 후행압류 조세 사이에도 적용되는데 이를 압류선착주의 원칙이라고 합니다.

[ ☞ 순환배당관계 사례 ]

저당권 < 저당권설정일 보다 먼저 납부기일 도래한 국민연금

국민연금 < 조세

조세 < 조세 법정기일 보다 빠른 저당권

원고의 채권은 국세인 피고의 채권에 우선하여 배당받을 수는 없으나 근저당권에 의해 담보되는 농협의 채권보다 우선하여 배당받아야 하고, 농협의 채권은 그 각 근저당권설정등기 이후에 납부기한이 도래한 피고의 채권에는 우선하여 배당받아야 하므로, 원고의 연금보험료 채권과 농협의 근저당권부 채권, 피고의 국세채권 사이에는 순환관계가 성립하게 된다고 판단하고, 선순위자에게 배당할 금원을 공제한 나머지 금원을 각 채권액에 따른 안분비례에 의하여 배당한 후 각 채권자들이 후순위자로부터 흡수하는 방식으로 원고와 피고의 각 배당액을 산정하였는바(2003다27481 판결【배당이의】)......

▷ 소액임차보증금 최우선배당에서 절대평등배당과 안분평등배당

경매법원 실무자(경매계)들이 배당실무에서 종종 실수를 하는 경우가 많은데 그 중 가장 많은 빈도가 소액임차보증금 배당에서 발생합니다.

▸ 절대평등배당

예를 들어 부산에서 최초담보물권 설정일이 2000년 3.1일인 경우

소액임차보증금은 3000만 원 이하이며 1200만원까지 배당을 받을 수 있습니다.

A임차인 보증금 3000만원

B임차인 보증금 2000만원

C임차인 보증금 1500만원 이라 하면

A=B=C=1200만원을 배당하는 것을 절대배당이라고 합니다.

물론 매각대금에서 경매비용을 공제한 금액(실제 배당할 금액)의 1/2이 3600만원 이상인 경우에만 가능하지요. 매각대금의 1/2이 2400만원이라고 가정하면 각 800만원을 배당 받게 됩니다.

▸ 안분평등배당

위의 경우 만약

B임차인 보증금 1000만원/월10만원

C임차인 보증금 500만원/월10만원 이고

매각대금 중 법원경비를 공제한 금액이 5000만원이라고 가정하면

5000/2=2500만원(최우선배당금액)

A임차인 최우선배당 최고액=1200만원

B임차인 최우선배당 최고액=1000만원

C임차인 최우선배당최고액=500만원

그러므로

A : 1200/2700 X 2500 =11,111,111원

B : 1000/2700 X 2500 = 9,259,260원

C : 500/2700 X 2500 = 4,629,629원

제3절. 경매실무의 3원칙

1. 환가 및 회수의 용이성

(1) 환금성

<아파트는 현금이다!>는 말을 할 때 이는 환금성을 의미합니다.

즉 필요할 때 언제든지 시장에서 용이하게 매매할 수 있다는 의미이며, 환금성의 정도는 일반적으로 아파트>주택>상가>토지 순으로 형성됩니다.

이렇게 형성되는 기본적인 이유는 <수요자의 다소>이며, 우리나라는 아파트가 가장 많은 수요자를 거느리고 있고, 일반주택, 상가, 토지 순으로 수요가 점점 감소하게 됩니다.

물론 아파트도 지역별, 평형별로 그 수요가 다르고, 시대적 추세나(핵가족화에 따른 소형화 추세) 사회 환경의 변화(이상기후로 인하여 조망권이나 쾌적성 위주의 웰빙 트렌드에서 안전성 위주로의 변화)도 수요의 변화에 큰 영향을 끼치게 됩니다.

최근 일본의 원전사고를 통해 유추해 볼 때 원전주변의 아파트단지(통상30km 이내)는 원전폐쇄가 단행되지 않는 한 점진적으로 수요의 감소가 예상되므로 가급적 투자를 회피해 나가야 할 것이며, 이미 가진 자산은 처분하는 것이 바람직 할 것입니다.

경매에서 환금성을 분석하는 경우에는 일반적인 환금성분석이 아니라 동일 종목군을 기준으로 하여 제 권리관계나 물건의 상태 입지조건 등을 분석하여 상대적인 환금성 정도를 분석할 필요가 있습니다.

(2) 회수율, 회수기간, 회수 위험성

해당물건에 투입된 자금이 최종적으로 100% 회수되는(또는 전세보증금이 회수되는) 기간까지 걸리는 시간을 회수기간이라고 하며, 해당물건의 명도 후 투입자금에서 임대로 인하여 회수되는 전세보증금이나 월세보증금 및 대출금액의 합계액으로 최종적으로 해당물건에서 회수되지 않는 자금을 제외한 회수자금이 차지하는 비율을 회수율이라 합니다.

당연히 회수기간이 짧을수록, 회수율이 높을수록 투자수익률이 큽니다.

특히 투자자금(SEED MONEY)이 작을수록 투자단위당 수익률보다 회수율이 중요합니다.

현재가치분석은 곧 회수율 분석이라고 할 수 있습니다.

2. 명도의 난이도

유치권 신고가 있는 물건은 유치권의 성립 유무와 상관없이 명도에 긴 시간이 요구됩니다.

유치권신고가 있는 물건이라도 유치권의 불성립이 명백한 경우, 이를테면 상가 임차인이 한 유치권신고 중 계약서상 원상회복의 특약이 명문으로 기재되어 있는 경우에는 집행법원에서 <인도명령>을 해 주므로 명도에 어려움이 없습니다.

대항력 있는 임차인이 아님에도 전혀 배당을 받을 수 없는 임차인(이사비용이 더 들어가는 것으로 예상하고 입찰)이 많은 주택, 노인이 거주하는 주택이나 조폭들이 운영하는 단란주점이나 나이트클럽(집행관이 꺼리는 대표적 사례)들은 상대적으로 명도가 어렵거나 긴 시간을 요구합니다.

일반적으로 법정지상권 성립 여지 있는 물건은 토지 위의 건물을 함께 낙찰 받지 않았으므로, 원칙적으로 건물임차인이나, 건물에 대한 유치권 등의 인수염려가 없어 경매위험성은 높지 않지만(인수권리의 문제 등), 성립여부에 상관없이 건물매수협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 최종적으로는 건물철거 및 토지인도소송이나 지료청구소송으로 권리실현을 할 수밖에 없어 투입자금의 회수기간이 수년에 이르게 되는 경우가 많습니다.

이러한 문제로 인하여 일반적으로 법정지상권 성립여지 있는 물건은 최초매각가격을 감정가의 70%에 시작하는 경우가 대부분인데도 평균 2회 이상 유찰되는 경우가 많습니다.

그러므로 이런 물건은 명도의 난이도가 높은 관계로 또한 자금 회수의 위험성이 크다고 할 수 있습니다.

3. 경매의 위험성 (위험성 분석 3원칙)

(1) 인수권리 위험성

○ 인수/소멸 여부의 난이도

► 대항력 있는 선순위 임차인이 배당신청 하지 않은 경우 및 배당요구 했음에도 불구하고 미배당 보증금이 발생하는 경우

► 선순위 전세권이 배당 요구 하지 않은 경우 및 배당요구 했음에도 불구하고 미배당 보증금이 발생하는 경우

► 선순위 가등기의 인수/소멸 여부

► 유치권의 성립여부

► 집행관의 현황조사보고서 및 물건명세서상의 임차인 기재사항 오류와 입찰자의 현황조사

► 상가 공실관리비

(2) 소유권상실 위험성

임의경매

강제경매

경매절차의 무효

사유

소멸된 근저당에 기한 경매(멸실구건물등기)

채무자명의의 소.이.등이 무효

반사회적인 채무명의

후처리

부당이득반환

선순위

가등기, 가압류, 가처분 실행

담보책임

절차유효

사유

타인 소유권의 원인무효 소유권이전등기에 기한 근저당실행

1심 가집행선고에 기한 강제집행

저당권말소판결

확정이 대금납부보다 빠르면 기판력이 미친다.

저당권말소판결확정일보다 대금납부가 빠르면 변종 전이므로 기판력이 미치지 않는다.

상고심확정판결이 대금납부보다 빠르면 기판력이 미친다.

상고심확정판결보다 대금납부가 빠르면 기판력이 미치지 않는다.

후처리

소유권상실

: 담보책임

소유권유지

소유권상실

: 담보책임

소유권취득

► 부실등기에 기한 경매 : 불가항력

► 오픈상가 : 구조상, 이용상 독립성

► 대금납부 후 낙찰불허가 사유 발생 : 이해관계인에 대한 기일통지 누락 -> 국가배상책임

► 사회복지법인 기본자산에 대한 경매 : 주무관청의 허가 -> 사회복지법인만 입찰해야!

► 선순위 가등기, 가처분에 의한 소유권 상실 : 확인이 비교적 용이 -> 소유권상실시 담보책임

○ 가치분석의 위험성

► 매매/ 전세가 현황파악 해태

► 입찰 경쟁률 예측 실패

► 매수-매도 타이밍 실패

► 개발계획의 파기. 무기한 연기 : 명지축개발, 괴정뉴타운, 일동재건축 등

○ 경매실무상의 위험성

► 임장활동 및 주의의무 해태

► 이행강제금 부과 건물

► 무자력/집행곤란 소유자 거주 파악 해태

► 투자 포토폴리오 전략 실패 (자금회수의 위험성 등)

(3) 절차중단의 위험성

민사집행 절차에서 경매취소, 취하, 정지, 변경, 연기, 경매개시결정에 대한 이의, 매각허가결정에 대한 이의, 배당이의 등으로 입찰자가 낙찰 받은 후, 그 경매사건이 일시적으로 또는 종국적으로 중단되는 경우가 자주 발생합니다.

그러므로 입찰자는 그 가능성 여부를 미리 분석하여 만일에 그러한 상황에 직면한 경우 절차법적 권리를 숙지하여 기민하게 대응하여야 불측의 손해를 미연에 방지할 수 있습니다.

(4) 경매 위험성 회피전략

● 종목 포토폴리오 전략 (단기->중기->장기 상품으로 점차적인 이동)

경기상승기의 초입에는 아파트에 집중 투자를(짧은 기간동안 가장 높은 상승률을 보인다)하고 3년 이내에 가금적 회수하는 것이 좋고, 이후에는 단기상품은 작은 자금을 투입하고 중기상품(상가, 오피스텔 등 임대수익형 상품) 위주의 투자로, 다시 장기상품(나대지, 개발형 대지, 법정지상권 대지)으로 이동하는 것이 종목 경기변동의 흐름상 유리한 투자방식의 하나입니다.

그러므로 경기상승기에 포토폴리오를 짠다면 아파트에 70% 내외, 상가, 오피스텔 등에 20%, 법정지상권 대지 등에 10% 내외의 자금투입을 하는 것으로 짜는 식의 전략이 유리합니다.

활황기에 진입했다면 아파트 비율을 30% 이하로, 상가, 오피스텔의 비율을 40-50% 내외로, 토지에 20% 내외의 자금투입을 하는 것으로 구성할 수 있을 것입니다.

● 위험성 배분 투자 전략

위험성이 높은 종목은 작은 자금의 투입을, 위험성이 낮은 종목은 많은 자금의 배분을 하는 것이 바람직합니다.

● 자금회수 위주의 투자 전략

자금회수율이 높은 종목에 많은 자금의 투자를, 회수율이 낮은 종목에 적은 자금의 투자를 각기 배분하는 전략을 말합니다.