이명박정부는 21일 '건설업체 유동성지원 및 구조조정방안'을 발표한다고 한다. 이미 이명박정부는 추가경정예산, 감세계획을 통해 대규모 돈잔치를 벌렸왔으나, 다시 지난번 돈잔치에 초대받지 못한 사람들을 위한 새로운 돈잔치를 기획하고 있다. 역시 대기업 CEO다운 면모를 과시하듯 그 규모도 몇천억이 아닌 기본 수조, 기분이 업되면 수십조를 넘어가는 건국이래 최대의 규모이다. 그중에는 유가환급금처럼 묻지마 돈잔치도 있고, 종부세 완화 처럼 일부계층을 주타겟으로 한 돈잔치도 있었다. 하지만 대부분 그 대상이 개인이었다. 하지만 오늘(21일) 발표할 대책에 수록된 내용은 건설업이라는 한 부분에 집중적으로 돈폭탄을 내려주겠다는 것이다. 아마 대통령이 대한민국 대통령이라는 공식직함 이외에, 이미 인정된 강남,서초,송파 주민 협의회 회장이라는 비공식 직함과 더불어 다시 대한건설협회 회장이라는 직함을 더하는 순간이라 아니 할 수 없다.

21일 발표예정인 '건설업체 유동성지원 및 구조조정방안'에는 건설사에 대한 직접 유동성지원대책과 부동산 경기부양을 통한 간접지원을 모두 포함하고 있다. 하지만 제목에 나타난 "구조조정방안"은 없다. 한마디로 평가를 하자면 건설업자 퍼주기의 절정을 보고 있는 듯하다. 이러한 의미로 이명박 대통령에게 대한건설협회 회장이라는 직함을 주어도 부족함이 없는 듯 하다.

물론 정부의 입장에서 미분양아파트의 증가에 따른 건설사의 유동성 부족과 대규모 부도사태가 한국경제에 줄 수 있는 부담감, 그리고 그 부담감에 따른 장기 경기참체의 우려를 걱정하는, 정말 구국의 결단을 내려 건설업자를 지원하겠다고 생각할 수 있다. 하지만 과연 이것이 올바른 정책일까? 혹은 이러한 정책의 문제점은 없을까?하는 부분에 대한 진지한 고민이 결여되어 있다는 인식을 지울 수 없다. 또한 일방적인 지원대책만 존재하지 이러한 위기를 초래한 건설사에 대한 구체적인 책임 추궁에 대한 부분이 빠져있다는 점에서 흔히 지난 잃어버린 10년이라는 주장에서 거론되는 대북퍼주기를 능가하는 건설업자 퍼주기라는 오명을 벗기는 어려울 듯 하다.

직접 유동성 지원 방안의 문제점

건설사에 대한 직접 유동성 지원방안은 크게 두가지로 진행을 하려 하고 있다. 우선은 기업의 비업무용 토지를 매입해줌으써 유동성을 지원하는 방안과 미분양 아파트를 구입해 줌으로써 미분양 물량을 줄이고 유동성을 지원한다는 것이다. 이를 통해 건설사의 연쇄 부도를 막고 건설경기를 부양하겠다는 것이 정부의 뜻이다. 만일 정부의 발표가 원안대로 이루어질 경우 약 7조원의 재원이 필요하며 이 부분에는 이미 주택공사가 기매입한 2,226가구에 대한 예산은 빠져있다.

정부가 기업의 미업무용 토지와 미분양 아파트를 민간 기업에게서 매입을 하려고 한다면 그 정당성에 대한 국민적 동의가 필요하다. 왜냐하면 토공의 채권발행이든 정부재정의 투입이든 간에 모두 그 부담이 국민에게 전가되기 때문에 국민적 동의는 필수불가결한 전제이다. 그리고 이러한 국민적 동의가 협성되기 위해서는 우선 미분양 사태의 책임이 어디에 귀속되는가를 좀더 면밀히 따져보아야 한다. 만일 미분양 사태의 책임이 건설사보다는 외부환경에 있다면 정부의 정책이 어느정도 정당성을 가질 수 있지만, 건설사의 사리사욕에 따른 결과라면 건설사의 책임을 묻지않고 일방적으로 지원을 하는 작금의 정부의 정책은 그 정당성을 인정받기 어렵다.

또한 다른 업계와의 형평성도 고려되어야 한다. 현재 한국경제의 상황상 어려움을 겪는 것이 단지 건설업 뿐일까? 중소기업도 어렵고 농민들도 어렵고, 서민경제는 더욱 어렵다. 하지만 정부가 단순히 건설사를 위한 과감한 정책을 수립하고 시행하는 것이 형평성의 원칙이 맞는 이야기일까? 그렇다면 KIKO로 흑자도산의 위기에 직면한 중소기업이나 산지가격의 하락으로 농작물을 갈아없는 농민에 대해서는 이번 발표와 같이 구체적이고 실질적인 대책을 발효한 적 있는가? 없었다. 다만 지난번 라디오 담화에서 중소기업의 흑자도산을 반드시 막겠다는 립서비스외에는 없었던 것으로 기억한다. 아니 KIKO사태 초기에는 KIKO는 환헤지상품이 아니며 근본적으로 환투기 상품이며, 이는 근본적으로 일개기업과 은행간의 사적인 거래이기 때문에 정부가 간섭할 근거가 없다고 발표한바 있다. 그러면 건설업자가 아파트를 건설하여 국민에게 파는 행위는 사적인 거래가 아니고 공적인 거래인가? 지금 정부는 스스로 과거 자신의 주장을 끈임없이 부정하는 자기모순에 뼈져있으며, 결국 이번 정책도 국민적 합의를 이끌어낼 순 없을 것이다.

비업무용 토지란 "법인기업체가 소유하고 있는 토지 중 직접 업무에 사용되지 않는다고 인정되는 토지"를 말한다. 현행 지방세법은 기업이 소유한 지상건물 바닥면적의 7배를 넘는 부분을 비업무용토지로 규정하여 재산세를 중과하고 있다. 이와 같이 비업무용 토지에 대한 규제를 두는 이유는 기업에 의한 부동산 투기요소를 제거하기 위함이다. 즉 기업이 기업의 자금력을 이용하여 대규모 부동산 투기를 할 위험성이 높기 때문에 이를 규제하기 위한 제도가 비업무용 토지의 지정과 비업무용토지에 대한 규제이다. 그런데 왜 기업은 이러한 규제에도 불구하고 비업무용토지를 과다하게 보유하고 있을까? 그건 부동산 거래에 따른 이익이 일반적인 기업활동에 의한 이익보다 훨씬 크기 때문이었다. 결국 미업무용 토지라는 것은 기업이 정당한 기업활동과 투자에 사용해야 할 재원을 배경으로 토지를 구입함으로써 그 이익을 실현하려는 부동산 투기임을 부정할 수 없다. 과연 이러한 결과로 나타난 비업무용 토지를 정부가 정부의 재원으로 구입하는 것이 정당한 행위일까?

이와 같은 면에서 본다면 정부의 진정성을 이해하여 건설사의 정상적인 영업활동에 의해 발생된 이분양 아파트에 대한 정부 매입의 정당성을 일부 인정을 하더라도 미업무용토지까지 매입하려고 하는 정부의 행위는 인정할 수 없다. 물론 정부는 건설사의 도덕적 해이 문제를 고려하여 시세의 70~90%의 범위로 구입을 한다고 하지만 지난 수년동안의 지가 상승률은 고려하여 본다면 기업의 입장에서는 "울고 싶은데 빰때려주는 격"이라 아니할 수 없다. 과연 기업이 손해를 보고 토지를 매각하는 것일까?

가계부분 대출 완화는 또다른 투기붐을 조성할 것이며 금융기관의 부실을 초래할 것이다.

이번 정부 발표의 또다른 핵심은 수도권 투기지역 및 투기과열지구를 단계적으로 해제함은 물론이고 앞으로 해제할 수 있는 조건을 완화한다는 것이다. 현재 투기지역 지정권이 기획재정부 장관에게 있으며, 한번 투기지역으로 지정되면 6개월 동안 그 해제를 할 수 없게 되어있다. 정부는 이러한 해제조건을 완화하여 투기지역 해제를 보다 쉽게 할 수 있게 한다는 것이다.

투기지역 및 투기과열지구 해제가 가져올 경제적 혜택은 무엇인가? 바로 참여정부때 금융기관의 건전성 확보와 부동산 투기 억제를 위해 강력히 추진했던 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)에 대한 규제가 완화된다는 것이다. 현행제도하에서 투기지역이나 투기과열지구로 지정을 될 경우, 해당지역에서 집을 구입할 경우 LTV이 40%로 제한이 되지만, 해제가 될 경우 LTV는 60%로 완화된다. 또한 DTI 규제로 완화된다. LTV와 DTI에 대한 규제 완화는 그간 건설업계가 지속적으로, 집요하게 정부에 요구했던 정책이고, 정부는 우회적인 수법으로 건설업계의 요구를 수용한 것이다.

이것이 무엇을 의미하는가? 바로 시중에 돈이 더욱 많이 풀리고, 만일 주식폭락과 금리인하라는 요인과 결합한다면 또다시 부동산 투기 붐이 불것이 자명하다. 물론 이 부분이 쉽게 이해가 되지 않을 사람도 있을 것이다. 쉽게 예를 들어 설명을 해보면 만일 현재 공지지가든 시세든 금융권이 인정하는 금액기준으로 투기지역이나 투기과열지구에 10억짜리 주택을 가진 사람이라면 집을 담보로 금융권에서 융통할 수 있는 돈은 4억원이다. 하지만 만일 투기지역이나 투기과열지구에서 해제된다면 그 집을 담보로 최대 6억까지 대출을 받을 수 있다. 즉 시세의 변화와 상관없이 투기지역이나 투기과열지역에서 해제되면 가용할 수 있는 현금은 증가하는 것이다. 따라서 이러한 자금을 바탕으로 새로운 부동산에 투자할 여력이 높아진다. 만일 금리가 지속적으로 낮아질 것으로 예상되고, 주식시장의 회복이 늦어진다면 이러한 시중 자금은 부동산으로 모여질 것이고 부동산 투기현상은 과열될 것이다.

물론 정부의 주장대로 LTV나 DTI 규제가 완화된다면 국민이 주택을 살 수 있는 환경이 개선되기 때문에 미분양 문제를 어느정도 해결할 수 있을지 모른다. 하지만 현재와 같은 경제 사정에서 LTV나 DTI에 대한 규제 완화가 주택 실수요자의 주택구입으로 연결될까? 아마도 많은 국민은 이에 동의하지 않을 것이다.

또다른 문제는 이러한 정책으로 부동산 경기가 회복되어 부동산의 가격이 상승하는 부동산 버블현상이 나타난다면 종국에는 금융기관의 부실로 연결된 개연성이 높다는 점이다. 부동산 가격의 인상은 부동산 대출규모의 증가를 야기한다. 그리고 부동산 거품이 꺼지는 과정에서 금융기관의 부실을 야기할 수 있다. 이는 일본의 경험이나 미국의 서브프라임사태에서 잘 알 수 있다. 미국의 금융부실에서도 한국 금융기관의 부실을 최소화 할 수 있었던 하나의 요인이 강력한 대출규제 정책이었음은 이미 많은 사람이 공감하는 내용이다. 따라서 이러한 규제가 완화되고 부동산 버블이 형성되었을 경우 결국 금융기관의 부실로 가지 않는다는 보장이 있을까?

건설업계 구조조정 방안의 문제점

정부가 21일 발표할 정책에 의하면 부실 건설업체는 1차로 주거래 은행이 그 퇴출여부를 결정하고 2차로는 대주단협의외에서 퇴출여부가 확정될 것이라 한다. 다만 시공순위 100위권내에 유동성 위기를 겪고 있는 25개 업체에 대해서는 회생이 가능하도록 지원할 방침이라 한다. 이를 직관적으로 보면 우선 시공순위 100위권내의 대규모 건설사의 퇴출은 없다는 점인데, 이른바 대마불사의 전통이 이번 대책에서도 변함없이 적용될 것이다. 따라서 이번 건설업계 구조조정으로 퇴출되는 건설사는 지방의 영세한 건설업자에 국한될 가능성이 높다. 이는 지방경제의 침체를 가속화할 뿐 아니라 경제의 중앙집중 현상을 확대할 개연성이 높다. 또한 대사불사의 전통을 이어감으로써 대규모 건설사의 도덕적 해이를 부채질하는 결과가 될 것이다.

건설부문 유동성지원 및 구조조정 방안의 실효성

결국 21일 4시경 발표할 예정인 '건설부문 유동성지원 및 구조조정 방안'은 전형적인 대증요법, 임기응변의 대책으로 전락할 개연성이 높다. 따라서 이번 정부의 정책이 본래의 성과를 거두기 위해서는 현재 건설업체가 직면한 문제의 원인에 대한 냉철한 분석이 필요하다. 이를 통해 근본적인 해법을 세워 차분히 추진하는 것이 성공할 수 있는 전제조건임은 분명해 보인다.

그러면 작금의 미분양의 근본적인 이유는 무엇일까? 물론 세계적인 경제 침제와 미국발 금융위기도 하나의 원인일 수도 있지만 건설사의 내부적인 요인이 더 클 것이다. 우선 생각할 수 있는 것이 과도한 분양가 인상이다. 현재의 아파트 분양가가 너무나 높이 책정되어 있다는 것이 일반적인 국민들의 인식이다. 이러한 분양가 인상은 아파트 가격의 상승으로 나타나며 수요의 감소를 야기한다. 이건 아주 기본적인 수요의 법칙이다. 하지만 "일단 지으면 팔린다"와 "만일 부동산 경기가 하락이 되면 정부가 부양책을 내어 놓을 것이다."라는 지난 역사의 잘못된 교훈이 건설사의 뇌리에 깊게 각인되어 있었기 때문에 건설사는 공급을 줄이지 않았다. 따라서 우리나라 주택시장에서는 만성적인 초과수요상태가 지속되었는데 이를 해소하기 위해서는 가격의 인하가 일어나야 한다. 하지만 건설사는 가격인하에 인색했고 결국 현재와 같은 미분양사태를 스스로 자초한 것이다. 이러한 상황에서 정부는 다시금 직접 개입을 선언한 것이다. 과연 이게 올바른 해결책일까? 즉 이번 정책을 통해 기존의 건설사가 맹신하고 있던 일단 지으면 팔린다"와 "만일 부동산 경기가 하락이 되면 정부가 부양책을 내어 놓을 것이다."에 대한 믿음을 증폭시켜 줌으로써 앞으로도 현재와 같은 사태가 일어날 수 있는 유인을 정부 스스로 내어놓은 것이다.

결자해지(結者解之 )라고 했다. 현재의 미분양사태의 가장 큰 책임은 건설업계에 있다는 것은 자명한 사실이다. 또한 건설업계가 어려움에 처해있고 붕괴의 위험에 직면해 있음도 사실이다. 이러한 어려움을 해결하기 위해 가장 우선해야 되는 것이 건설업계 자체의 뼈를 깎는 자구노력이다. 건설업계의 뼈를 깎는 자구노력이 선행되지 않은 정부의 성급한 개입은 문제의 심각성을 더욱 크게 만들 요소가 다분하다. 따라서 정부는 성급한 정책의 발표보다는 건설업계의 자구책을 기다리는 것이 순서일 것이다. 왜냐하면 이번 정책의 대부분의 부담은 건설업계가 아닌 국민들이 지는 것이기 깨문이다.

이번 정부의 정책은 건설업계의 요구를 거의 100%로 정부가 수용한 것이다. 아니 어떤 의미에서는 건설업계의 요구를 150%, 200% 들어준것이라 해도 절대 과하지 않다. 분명한건 이명박대통령은 대한민국의 대통령이지 결코 대한건설협회 회장이 아니라는 점이다. 좀 더 눈을 넓혀 현재 어려움에 처해있는 많은 국민들을 모두 보듬어 안을 수 있는 통 큰 대통령으로 거듭나야 할 것이다.