부동산에 투기 또는 투자(실수요자 제외)하는 이유는 높은 차익실현이 보장되기 때문입니다.

부동산불패라는 말이 계속해서 떠돌고 있기도 하구요. 아래의 단순한 식을 통해 설명을 하고자 합니다.

결국, 투기(투자)수요를 억제하기 위해서는 순 투자이익을 시중은행이자 수준이하로 줄이거나 없애는 방향으로 정책을 펼치면 될 것입니다. 그 방법은 위의 등식에서 보면 양도차익(매도액 - 매입액)을 줄이거나, 제반 세금을 늘리는 방법일 것입니다.

일반인들에게 널리 알려진 정책을 크게 세금정책과 공급정책으로 생각해 볼 수 있을 것입니다.

세금정책은 각종 세금을 늘리는 방법으로 이익을 줄이는 포션은 적을 것입니다. 신문지상에서 과도하게 때려서 그렇지 '차익을 노리는 투기자들'에게는 우스운 소리밖에 안 되는 것입니다. 결국 부동산 정책의 주는 세금정책이 아니라는 얘기입니다. 세금을 아무리 늘린다고 해도 가격상승분보다 적을 수밖에 없는 것이 현실이고 그렇다면 투기하는데 별다른 고려요소가 못 된다는 것입니다.

공급정책은 수급원리에 의해 공급을 늘리면 가격상승이 줄어들거나 가격하락을 유도할 수 있고 이는 팔 때의 가격(양도가액)을 낮추어 결국 이익을 줄이는데 엄청난 효과를 가져 올수 있는 것입니다. 다만, 장기정책이어서 단기적인 효과를 기대하기 어렵다는 것이다. 정부가 신도시건설지역이나 뉴타운개발지역을 발표를 하면 일시적으로 그 지역과 주변지역의 땅값과 집값은 사람들의 학습효과와 기대심리로 인해 상승하기 마련이지요. 구더기 무서워서 장을 못 담그는 것은 아니겠지요.

세금정책은 시행초기에 조세저항을 줄이기 위해 강도를 좀 줄였지만 단계적으로 보유세를 강화시키는 내용을 담고 있습니다. 이 정책이 강력해지기 위해서는 공급정책으로 인해 아파트값의 상승률을 하락시키거나 떨어뜨려야 됩니다. 공급정책으로 인해 양도차익이 적어진다면 그만큼 세금정책으로 인한 보유세 증가를 더욱 체감할 수 있기 때문입니다. 몇 년 뒤에는 세금정책의 강도가 최고점에 이를 것이고 지금의 공급정책이 잘 추진되어 비슷한 시기에 입주가 시작되고 공급물량증대의 실질적인 효과가 나타나기 시작된다면 두 정책은 시너지효과를 내어 부동산시장의 안정화에 기여할 수 있을 것이라 개인적으론 그렇게 판단됩니다.

이런 단순한 경제논리를 바탕으로 부동산정책을 참여정부는 일관되게 추진하고 있습니다.

다만, 투기수요를 차단하기위한 정책을 쓰다보면 일부 실수요자들에게 억울한 피해가 나타나고 일시적인 부작용이 생기는 것이 사실이기에 이에 대한 보완정책을 잇따라 발표하는 것이지요. 이런 이유로 보완정책을 마련하고 발표하는 것을 두고 일관성이 없느니 실패하였느니 하는 그런 조루같은 평가를 하는 것을 보면 참 안타까운 심정만 듭니다. 이해당사자들의 예측되지 못한 반응에 따라 수정·보완책을 여러차례 낸다고 비판받을 일은 아니라고 봅니다. 부동산이 그렇게 단기에 쉽게 잡히는 것이었다면 지금의 부동산시장의 상황이 되진 않았을 것입니다.

부동산정책이 생각만큼 좋은 성과를 거두고 있지 못하는 것은 사실입니다.

하지만 좀 더 기다리는 인내가 필요한 것도 사실입니다. 보수신문들은 부동산광고수익에 눈이 멀어 정부의 부동산정책에 대해 일관되게 국민을 호도하는 기사만을 남발하고, 야당들은 이래저래 반대만을 일삼고, 이런 것들로 인해 국민들에겐 혼란만 가중되면서 정책에 대한 국민들의 신뢰성은 점점 추락하고 있으니 더욱 추진하기 어려운 정책이 되고 있습니다. 정책은 정부가 발표하고 추진하는 것으로 성공할 수 있는 것이 아닐 것입니다.

정책이라는 것은 특히 경제정책은 국민들의 반응을 어느 정도 예측하고 거기에 맞게 마련해서 추진하는 것입니다.

정책이 아무리 좋더라도 정부의 의도와 다르게 국민들이 잘못된 반응을 한다면 정책추진이 어렵게 되는 것이 사실입니다. 부동산정책은 다수의 국민과 싸우는 것이 아니라 극히 소수의 국민과 싸우는 정책이라는 것을 잊지 않았으면 합니다.

마지막으로 8.31부동산대책의 주요 골자를 소개하면서 글을 마칩니다. 정책의 일관성에 대해서 한 번 생각해보시기 바랍니다.